Obiecany tekst o tym wyjątkowym miejscu miał pecha – gotowy i opatrzony zdjęciami poszedł do kosza przy publikacji w czasie zmianie serwera. Ale nic w przyrodzie nie ginie 😉 Trzy dni temu mogliście przeczytać o perypetiach broniących go osób w Expressie Ilustrowanym, a we wtorek była okazja zasygnalizować problem wiceprezydentowi miasta w trakcie „gospodarskich odwiedzin” na osiedlu”.
Ale o co chodzi z tym rajem? Pod adresem Wierzbowa 42 są dwa spółdzielcze punktowce z wykupionymi mieszkaniami na bardzo dużej, jak na obecne standardy, działce (dziś deweloper wcisnąłby tu z pięć razy tyle mieszkań i budynków). Z ich mieszkańcami ok. 2015 r. broniłam szpaleru starych drzew przyulicznych, gdy przy przebudowie ulicy zostały im uszkodzone z obu stron korzenie. Parę drzew dożyło spokojnie swego kresu, wynegocjowaliśmy też porządne nasadzenia nowych.
Bardzo żałuję jednak, że rok wcześniej nie zwiedziłam tego miejsca i, mając sygnałów o zielonym skarbie w środku kwartału, nie zwalczałam pomysłu prezydenckich planistów o pocięciu go drogami. Mój jeden sprzeciw wiele by nie zdziałał, ale czułabym się z nim uczciwiej. Tym bardziej staram się teraz pomóc protestującym mieszkańcom.
Teren otaczający punktowce to prawdziwy unikat w centrum miasta. Został on prawie 50 lat temu przekazany spółdzielni do użytku spółdzielców z obowiązkiem dbania o zieleń, przyrodę. I oni znakomicie się z tego zobowiązania wywiązują. Otoczenie budynków kipi zadbanymi drzewami, krzewami – starymi i nowo nasadzonymi. Część jest koszona, na części jest drugie pod względem powierzchni skupisko cebulic, ale bardzo duży obszar jest pozostawiony naturze – porastają go gęsto dzikie rośliny, bluszcze. Kipi w nim życie – w celowo utworzonym z gałęzi i zgrabionych liści hoteliku żyją rodziny jeży, pełno świergotu ptaków i bzyczenia owadów.
Niestety ta sielanka ma być zniszczona, o czym mieszkańcy dowiedzieli się, dopiero, gdy miasto uzyskało decyzję ZRID (decyzja ze specustawy drogowej, usprawniająca wywłaszczanie i usuwanie drzew pod drogi) i, jak twierdzą, bez ich wiedzy porozumiało się z zarządem spółdzielni ws. zamiany gruntów. Cały pas za zielonym parterowym budynkiem ma zostać przejęty przez miasto i przeznaczony na nową ulicę. Mur, przy którym jest siedlisko jeży, ma być rozebrany i za nim ma być poprowadzona kolejna ulica.
Położony tuż obok tzw. Nowego Centrum Łodzi kwartał jest zapewne atrakcyjny inwestycyjnie. Tuż obok terenu spółdzielni znajduje się zabytkowa fabryka Przędzalni Szewiotu i Fabryki Towarów Trykotowych „Stephan i Werner” z 1903 r., której rewitalizację zapowiadano dobrych parę lat temu we wszystkich mediach (Urbanity.pl, propertydesign.pl), a która miała być zakończona już w 2018 r. Działka z fabryką ma dostęp do drogi publicznej i jeśli miałaby być adaptowana bez zwiększania zabudowy w kwartale, nie potrzebowałaby dodatkowej drogi. Zresztą nie widać, by teren był przygotowywany do inwestowania – nad czym boleję, bo zabytek niszczeje. Również na terenie 9.4.MW/U była możliwość inwestowania w rozsądnym zakresie – z dojazdem z ul. Wierzbowej i drogą wewnętrzną. Tereny miejskiej spółki ZWiK też mają dostęp do drogi publicznej i, dodatkowo, fragment drogi wewnętrznej.
Plany miejscowe to akty prawa miejscowego przygotowywane na wiele lat do przodu, na realne w perspektywie wielu lat docelowe zagospodarowanie terenu. Nie mają harmonogramu realizacji i nie zobowiązują do budowy ulic czy budynków w określonym terminie. Ulice zaplanowane przez prezydenckich planistów mogłyby spokojnie poczekać na (mityczne) złote czasy, w których brakowałoby terenów pod zabudowę deweloperską tak bardzo, że byłaby konieczność budowania kosztem drzew. Jest jednak prawdopodobne, że ze względu na wygodę i skalę inwestycji, władze zaplanowały nowy układ drogowy w porozumieniu z inwestorami. Tym bardziej, że lex deweloper daje możliwość budowania dużo intensywniej niż dopuszcza mpzp. Jeśli są w tej sprawie jakieś oficjalne umowy, sytuacja może być trudna. A mogą być, bo plan nakłada dla inwestycji na terenie 9.4.MW/U obowiązek ulokowania w parterach nowych budynków lokali usługowych, zwróconych w kierunku nowej drogi.
Co można zrobić teraz? Uchylenie mpzp to odszkodowania – więc raczej nie wchodzi to w rachubę. Przede wszystkim można oświadczyć, że te ulice nie powstaną w ciągu najbliższych lat ze środków publicznych i deweloperzy mają zadbać o obsługę transportową osiedla za pomocą prywatnych dróg wewnętrznych. Pisałam też o wykorzystaniu art. 16 ustawy o drogach publicznych jako narzędzia do obciążenia kosztami budowy dróg deweloperów. Właściciele lokali na objętym wywłaszczeniem terenie mogą starać się uchylić wydaną miastu decyzję ZRID i umowę ze spółdzielnią, zawartą bez ich wiedzy. Można też zbudować konieczny odcinek ulic ale na zasadzie woonerfu omijającego drzewa, co było obiecywane w trakcie dyskusji nad projektem planu – wiemy jednak, do jakich uszkodzeń roślin to prowadzi. Można też zbudować jedynie chodnik czy ciąg pieszo-rowerowy jako (oficjalnie) pierwszy etap realizacji układu drogowego z mpzp. Na spacerze po Ogrodach Sukienniczych wiceprezydent Pustelnik obiecał mi i mieszkańcom, że nie będzie wycinki tych drzew – oby dotrzymał słowa.
Przy okazji tej sytuacji warto zwrócić uwagę na wady procedur planistycznych, wady, które łatwo można skorygować lokalnie. Po pierwsze – projektanci planu powinni znać teren, który planują i jego wartości przyrodnicze czy tożsamościowe. Ten brak wyszedł też w sprawie Lublinka – nie można projektować ludziom życia na podstawie ortofotomapy i ewidencji gruntów. Trzeba mieć widzę, jak dany obszar funkcjonuje, jak korzystają z niego okoliczni mieszkańcy.
Brak uwag dot. planu dla tego miejsca świadczy o potrzebie informowania o przyjmowaniu wniosków i wyłożeniach projektu planu osób zamieszkujących ten obszar (w tym właścicieli lokali spółdzielczych, którzy mają tu dodatkowo interes prawny) – to oni przecież najlepiej znają swoje otoczenie. I im, nie spółdzielni o rozsianych po mieście nieruchomościach, najbardziej zależy na otoczeniu. Dobrym rozwiązaniem byłoby po prostu umieszczenie ogłoszeń na klatkach schodowych, jak to było robione jeszcze ok. roku 2000.
Kolejna sprawa – radni, rozpatrujący projekt uchwały o przyjęciu mpzp muszą mieć dostęp do pełni wiedzy o objętym nim obszarze i czas, by z nią się zapoznać. Obecnie jest to kwestia przypadku, czy jakieś sygnały trafią do radnych na czas, a projekty trafiają na komisje w pakietach, kilka dni przed sesją. Wtedy radni są zdani na złożone do projektu z wyłożenia uwagi – a tu ich nie było, wyglądało więc, że nie ma lokalnego sprzeciwu. Gdy dołożymy do tego presję „planu dla obszaru inwestowania” i przepisy powodujące, że przyjęcie jednej uwagi to 1,5-2 lata na powtórkę procedury planistycznej, otrzymujemy… konflikt z opóźnionym zapłonem.
Napiszcie do mnie, jeśli macie własne przemyślenia dot. procedury planistycznej – dyzury@mapadrzewlodzi.pl
