Bardzo często docierają do mnie prośby o pomoc, gdy spółdzielnie chcą wyciąć drzewa, by zbudować nowe miejsca postojowe albo powiększyć parking. Na drzewach albo na tablicach ogłoszeniowych pojawiają się informacje dla spółdzielców o takich planach (jak wygląda procedura pisałam tutaj). I jest to najczęściej pierwszy moment, w którym mieszkanki i mieszkańcy dowiadują się, że drzew za ich oknem może nie być. Często też pojawia się konflikt z sąsiadami, którym miejsc postojowych brakuje mimo likwidacji boisk, placów zabaw i trawników, a wyposażona w prawników spółdzielnia twierdzi, że zaspokaja potrzeby członków.
Na przykładzie chciałabym opowiedzieć, na co w takiej sytuacji zwrócić uwagę.
Ostatnio więcej miejsc postojowych chce zbudować Spółdzielnia im. Jagiełły (króla, który notabene wolał puszczę od Wawelu…). Za dobudowanie 11 miejsc postojowych za oknami (10 już jest) mieliby zapłacić mieszkańcy budynku. Blok przy Zgierskiej nr 75/81 jest faktycznie bardzo duży i zapewne przy obecnej ilości samochodów w mieście ich upchnięcie blisko miejsca zamieszkania jest problemem. Ale mieszkańcy budynku, przy którym roślinność ma zniknąć, nie chcą o tym słyszeć – zebrali już ponad 180 podpisów pod sprzeciwem wobec tej inwestycji i jej finansowania – wysłali go do Zarządu Spółdzielni i Rady Nadzorczej. Nie zgadzają się też ingerencję w zieleń, o czym powiadomili Wydział Ochrony Środowiska i Rolnictwa. Faktycznie moga obawiać się o los drzew rosnących tuż przy zaplanowanych miejscach postojowych, wiedząc jak niszczące są roboty utwardzeniowe dla brył korzeniowych drzew. A rosną tam całkiem dorodne drzewa dające nieco cienia od południa. I to drzewa w dobrym stanie – m. in. klony różnych odmian czy jesiony, ałycze.
Jako spółdzielcy mają prawo do wyrażenia sprzeciwu wobec zaplanowanej inwestycji, jako przyszli finansujący przedsięwzięcie z funduszu remontowego mieszkańcy mają prawo podjąć kroki wynikające z prawa spółdzielczego i prawa własności, jako współwłaściciele drzew mają prawo sprzeciwiać się występowaniu o zezwolenie na ich wycięcie, ale i finansowanie przycinki. Do ew. sporu z zarządem spółdzielni czy wydziałem budowlanym warto w takich sprawach zatrudnić prawnika.
Mają też prawo sprawdzić, czy planowana inwestycja jest zgodna z przepisami budowalnymi dot. odległości od okien. Sprzeciwu wobec samej wycinki drzew zarząd spółdzielni ma prawo nie posłuchać, ale nie może realizować inwestycji niezgodnej z przepisami. Dlatego warto i trzeba, walcząc o zachowanie zieleni, wystąpić do spółdzielni albo do Wydziału Urbanistyki i Architektury o dostęp do informacji publicznej dot. dokumentacji projektowej i wydanych decyzji. Mieszkańcy taką mapę uzyskali.
Spółdzielnia prawdopodobnie złożyła zgłoszenie o inwestycji do Wydziału Urbanistyki i Architektury UMŁ. Jeśli w określonym czasie WUiA nie wniesie sprzeciwu, a spółdzielcy nie wywalczą zastopowania, będzie mogła ruszyć z budową, uzyskując ew. zezwolenie na usunięcie kolidujących drzew. Wydział Ochrony Środowiska nie będzie mógł odmówić, bo wydaje decyzje w imieniu prezydenta, a ten już milcząco zgodził się na budowę. Na przycięcie drzew zezwolenia nie trzeba – i to już się stało. Ale mieszkańcy mają prawo złożyć swój sprzeciw także do WUiA, a wtedy wydział powinien nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, co jest sporym utrudnieniem i odwleka w czasie budowę.
Projekt musi być wykonany na aktualnej mapie do celów projektowych i z uwzględnieniem warunków środowiskowych – w tym przypadku wg Intersitu, Google Maps i Mapy Drzew Łodzi korzystającej z LIDAR-a bezpośrednie kolizje z drzewami są, a na projekcie drzewa jedynie rosną tuż przy granicy projektowanego utwardzenia. Nieprawidłowość jest podstawą do sprzeciwu wobec inwestycji i należy zgłosić Wydziałowi Urbanistyki i Architektury UMŁ.
Odległości miejsc postojowych od okien określone są w Warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Mają one na celu ochronę ludzi przed spalinami i hałasem. Odległość od ilości łącznej miejsc postojowych – tych, które są i które powstaną. § 19. [Odległości miejsc postojowych od okien budynków oraz od granicy działki budowlanej]
1. Odległość stanowisk postojowych, w tym również zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych od: placu zabaw dla dzieci, boiska dla dzieci i młodzieży, okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w […] w budynku mieszkalnym […] nie może być mniejsza niż:
1) dla samochodów osobowych:
a) 7 m – w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,
b) 10 m – w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,
c) 20 m – w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych;
2) dla samochodów innych niż samochody osobowe:
a) 10 m – w przypadku parkingu do 4 stanowisk postojowych włącznie,
b) 20 m – w przypadku parkingu powyżej 4 stanowisk postojowych.
Na projekcie widać, że ten warunek przy 21 miejscach postojowych został spełniony – do okien bloku mam 11 m odległości, jeszcze wiecej do budynku pod adresem ul. Stefana 12.
Ale ten sam artykuł reguluje też odległości miejsc postojowych od granic działek:
2. Stanowiska postojowe, w tym również zadaszone, oraz otwarte garaże wielopoziomowe należy sytuować na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:
1) dla samochodów osobowych:
a) 3 m – w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,
b) 6 m – w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,
c) 16 m – w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych;
2) dla samochodów innych niż samochody osobowe:
a) 6 m – w przypadku parkingu do 4 stanowisk postojowych włącznie,
b) 16 m – w przypadku parkingu powyżej 4 stanowisk postojowych.
Wynika z tego, że odległość miejsc postojowych od działki przy ul. Stefana 12 powinna wynosić 6 m. Można mieć tu wątpliwości, czy oznaczony na projekcie nienumerowany fragment parkingu o szerokości 5,3 m przy stanowisku nr 4, ulokowany 1,5 metra od granicy innej działki jest miejscem postojowym, czy nie. Jest oczywiste, że będzie tak użytkowany, gdy powstanie. A wtedy odległość 6 m nie byłaby zachowana. WSA w Warszawie (Sygnatura akt: VII SA/Wa 472/20) orzekł bowiem , że aby inwestycję uznać za budowę parkingu, nie trzeba wyznaczonych miejsc postojowych, czy oznakowania znakami. Wystarczy przygotowanie miejsca pod parkowanie (ogrodzenie, utwardzenie) i przyzwolenie na ciągłe użytkowanie terenu do parkowania. w mojej opinii można wysnuć z tego wniosek, że będzie to dodatkowe miejsce postojowe ulokowane niezgodnie z przepisami.
Takie zastrzeżenie na pewno należy zgłosić Wydziałowi Urbanistyki i Architektury. Najlepiej, by zrobił to właściciel tej nieruchomości jako strona postępowania – tu jest to prawdopodobnie sama gmina, więc nie spodziewałabym się cudu. Warto to zrobić nawet jeśli urzędnicy uznaliby, że spór o realizację i finansowanie inwestycji to sprawa wewnętrzna spółdzielni albo nie uznaliby mieszkańców za stronę postępowania. Urząd powinien dochować staranności wydając decyzje czy przyzwalając na budowę, tym bardziej mając zgłoszenie poparte orzeczeniem sądowym.
W przypadku uzasadnionego podejrzenia nieprawidłowości w projekcie koniecznie należy złożyć zawiadomienie Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego. Urząd ten wymaga składania pism w formie pisemnej lub przez ePUAP, nie odpowiada na zgłoszenia złożone mailem, nie uruchamia w takich sprawach procedur na telefon.
Jest jeszcze jedna możliwość utrudnienia życia właścicielowi parkingu – sprawdzić, czy formalnie dokonał on zmiany sposobu użytkowania tej części działki, co miał obowiązek zrobić, już gdy umożliwił parkowanie na tym terenie. Należy zgłosić podejrzenie niedopełnienia obowiązku prezydentowi miasta. Wiąże się to z karami i wydłuża postępowanie.
Mam nadzieję, że ten dość długi tekst bardziej o prawie budowlanym niż o samych drzewach przyda się w kolejnych tego typu przypadkach.
