Przy ulicy Rewolucji 1905 R. pod numerem 61 stoi sobie jedna zadbana i docieplona oficyna, a teren wokół ma mnóstwo urządzonej zieleni z drzewami i jest bardzo ładnie utrzymany. Na terenie są dorodne drzewa, pielęgnowane krzewy, ktoś zadbał nawet, by wykorzystać w aranżacji skwerów kłody pozostałe po starej, usuniętej topoli. Przed działką po stronie wschodniej frontu, w pasie drogi rosną dwie dojrzałe robinie akacjowe, o dziwo w całkiem dobrym stanie. Śmiem twierdzić, że jest to jeden z najbardziej zielonych fragmentów ulicy, zawsze mijałam go z przyjemnością. Niestety i tę działkę dopadła presja inwestycyjna i to w ramach lex deweloper.
W grudniu 2024 r. firma Trust Development otrzymała odmowę wydania pozwolenia na budowę z Wydziału Urbanistyki i Architektury UMŁ (doceniam – decyzja nr DPGR-UA-I.2412.2024). Ale deweloper nie odpuścił. Właśnie do urzędu wpłynął wniosek o wydanie zezwolenia na realizację inwestycji niezgodnej z projektem mpzp i znacznie przekraczającej parametrami sąsiednią zabudowę. Po sąsiedzku znajdują się trzy zabytkowe wille z terenami zieleni i dopiero na rogu z ul. Kamińskiego bardzo intensywna zabudowa deweloperska. Również idąc w stronę ul. Sterlinga zabudowa jest niska i w niewielkim stopniu zabudowana.
Ta piękna zieleń ma zostać w całości usunięta – zezwolenie na tę inwestycję to wyrok na 35 drzew i krzewów (tak to opisano we wniosku). Inwestor śmiał też zaplanować sobie wjazd dokładnie w miejscu drzewa przyulicznego i nie widzi w tym żadnego problemu. Na wizualizacji nie widać w dodatku ani jednej z istniejących w linii działki robinii. W końcu drzewo wspólne to drzewo niczyje, prawda? Jest to tym smutniejsze, że przyuliczne drzewa mocno oberwały podczas remontu pasa drogowego, część z nich już się z tego nie podniesie. A nowych nie będzie, ponieważ zlikwidowano przy remoncie misy po usuniętych przez lata drzewach w obustronnych szpalerach. I byłyby w kolizji z balkonami…
Budynek od strony ulicy ma być w pierzei mimo, że wille są od ulicy odsunięte, nie tworzą pierzei i są dużo niższe. Ma mieć 20 m wysokości – poza 1,5-metrowym fragmentem przy ulicy. Dodatkowo balkony mają oczywiście być nadwieszone nad chodnikiem, co uniemożliwi posadzenie nowych drzew przy miejskiej ulicy. Głębiej zabudowa ma rosnąć. Jest jednak oczywiste, że powołanie się na zabudowania poprzemysłowe w linii pierzei i wysoki budynek przy innej ulicy jest wygodne dla inwestora. Koszt dla przyrody się nie liczy. Liczy się PUM czyli powierzchnia użytkowa mieszkań.
Wniosek obejmuje również teren w głębi kwartału obecnie odczytywany jako przynależący do budynku od strony ul. Jaracza pod numerem 72A – wysokiego budynku mieszkaniowego przebudowanego z biurowca. I do jego wysokości ma równać wysokość budynku z lex deweloper – 22,96 m. Dodatkowo mają powstać trzy kondygnacje parkingów – z czego 2 podziemne i 1 w parterze, co z pewnością nie poprawi stanu roślinności na sąsiednich działkach i przy ulicy. Ulica nie zyska też żadnych punktów handlowych czy usługowych, parter będzie martwy ze względu na poziom parkingowy. Wody opadowe z tak potężniej powierzchni dachów obciążą w większości sieć kanalizacyjną (zbiornik retencyjny przy garażu raczej temu nie zapobiegnie), już i tak mającą problemy z wydolnością. A i po sąsiedzku w głębi kwartału już powstaje równie gęsta zabudowa.
Planowane budynki nie musiałyby przesądzać o likwidacji całej zieleni obecnie istniejącej na działce. Gdyby drogę zaplanowano od zachodu, rezygnując raptem z kilku miejsc postojowych w parterze, nabywcy mieszkań w tym budynku mieliby piękny widok na już dojrzała zieleń od wschodu. Pozwoliłoby to też uniknąć usuwania drzewa przy ulicy. Projektanci i inwestor zdecydowali jednak, że „sprzedadzą” im zieleń na sąsiedniej działce czyli ogród zabytkowej (zaniedbanej) willi oraz przy dojeździe do miejskich budynków dawnej stajni willi, zlokalizowanej w głębi działki. Tyle, że projekt mpzp i tę zieleń wewnątrz kwartału przeznacza pod deweloperkę.
Co z powierzchnią biologicznie czynną? Obie działki to 5285 m2. Po budowie powierzchnia biologicznie czynną będzie stanowić jedynie 12,5% czyli 1480,61 m2. Nie jest to sprzeczne ze Studium, które dopuszcza w centrum miasta… 5% PBC. We wniosku inwestor przywołuje zabudowę pierzejową jako zasadę dla tej strony ulicy – i w dodatku traktuje ją wybiórczo – bo wysokie budynki w pierzei (szkoła i budynek mieszkaniowy) znajdują się jedynie na narożnikach ulicy. Reszta tak ulokowanej zabudowy to… budynki parterowe. Studium mówi o uzupełnianiu pierzei istniejących i kształtowaniu nowych pierzei ale tu należało raczej przywołać fragment Studium „a w zespołach zabudowy innych niż w układzie pierzejowym (przemysłowe, mieszkalne) – zgodnie z zasadami zespołu”. Czy o charakterze tej strony przecznicy stanowią wysokie budynki w pierzei? NIE! Wniosek pomija też skrzętnie fragment „Maksymalna wysokość zabudowy wewnątrz kwartałów – nie wyżej niż wysokość zabudowy w pierzejach” oraz „Wprowadzenie przestrzeni publicznych wewnątrzkwartałowych służących: poprawie możliwości obsługi komunikacyjnej, zapewnieniu dostępności komunikacyjnej pieszej, urządzeniu terenów zieleni publicznej lub placów.” oraz „Zachowanie ekspozycji historycznych obiektów budowlanych, osi widokowych i historycznej wysokości kształtującej sylwetę miasta.”
Pierzeja wygląda następująco:
- Rewolucji 69 – nowa inwestycja R69, pierzeja i 6 kondygnacji (1 wycofana) oraz zabytkowa stróżówka – pierzeja, 1 kondygnacja i poddasze użytkowe
- Rewolucji 67 – cofnięta od ulicy willa z przedogródkiem, 2 kondygnacje, wysokie przyziemie i poddasze użytkowe
- Rewolucji 65 – jw.
- Rewolucji 63 – jw.
- Rewolucji 59A – budynek cofnięty z przedogródkiem, 3 kondygnacje
- Rewolucji 59B – nowa inwestycja osiedle Lider Land, na tę chwilę cofnięta w głąb działki, 5-6 kondygnacji
- Rewolucji 59 – pierzeja, budynki 1-kondygnacyjne, w głębi działki 2-kondygnacyjne
- Rewolucji 57 – jw. oraz wjazd na parking uczelni
- teren zieleni z boiskiem szkoły
- zabytkowy budynek szkoły w pierzei, 3 kondygnacje, wysokie przyziemie i poddasze użytkowe.
Muszę też zwrócić uwagę, jak niesprawiedliwe jest takie pompowanie parametrów zabudowy. Inwestorzy na sąsiednich działkach mają do zagospodarowania obiekty zabytkowe – bardzo kosztowne, słabo wspierane finansowo i z wielokrotnie mniejszą stopą zwrotu z inwestycji. Towarzyszące ich willom ogrody nie mogą być zabudowane 28-metrowymi blokami – ma na nich być zieleń, ograniczona przez parkingi, ale musi pozostać, bo taki jest charakter historycznego zagospodarowania. I to oni ponoszą koszty ew. podtopień z zabetonowanych działek sąsiednich.
Pierwsze zezwolenia na takie naciągane wielkościowo inwestycje otworzyło puszkę Pandory, oby radni nie dopuścili do tej nieuzasadnionej urbanistycznie inwestycji. Wprowadzenie wysokiej zabudowy w środek przecznicy zdominuje zabytkowe budynki do do cna zniszczy wyjątkowy charakter tej ulicy. O zniszczenie zieleni martwimy się chyba tylko my.
A może się mylę? Komisja Planowania Przestrzennego i Architektury negatywnie zaopiniowała ten wniosek – to doskonała wiadomość. Oby jej zdanie podzieliła cała Rada Miejska.
