Czy służebność ochroni drzewa

Pod wywiadem łódzkiej Wyborczej z przewodniczącą Komisji Środowiska pojawił się komentarz dotyczący obaw o losy drzew na sprzedanej przez prezydentkę miasta i obecnie ogrodzonej nieruchomości przy ul. Pojezierskiej 81: „[…] tam żyją lisy, bażanty, zimą przylatują całe stada ptaków, które aż zakrywają niebo”. Postanowiłam przyjrzeć się warunkom sprzedaży tej nieruchomości. I tak z jednego komentarza wyszedł mi spory tekst, mam nadzieję, że mimo to interesujący 🙂

O nieruchomości

W kwietniu 2021 r. Rada Miejska w Łodzi na wniosek prezydenta wyraziła Uchwałą Nr XLI/1276/21 zgodę na sprzedaż dwóch działek w tej lokalizacji. Działek niemałych – 54 316 m2 łącznie i tak naprawdę warunkujących budowlane zagospodarowanie, bez nich po prostu nie opłacałoby się tam inwestować dużej firmie.

W 2011 roku na części działki funkcjonował magazyn firmy Remo-Bud Łódź z fragmentem przy budynku zagospodarowanym zielenią z drzewami. Część od wschodu zajmowały niewielkie spłachetki ziemi z małymi domkami, prawdopodobnie ogródki działkowe.

W 2021 r., gdy zapadały decyzje o sprzedaży, rosnące na terenie drzewa rozrosły się i rozsiały, tworząc dużą połać terenu bujnej zieleni. Ulica Pojezierska na tym odcinku jest enklawą domów jednorodzinnych, ale wielkość działki powodowała, że sprawny inwestor „załapywał się” prawdopodobnie na analizę urbanistyczną obejmującą bloki przy ul. Gdyńskiej, Mackiewicza, było więc oczywiste, że na terenie powstanie gęsta zabudowa deweloperska. Radni i prezydent z pełną świadomością postanowili sprzedać tę zadrzewioną nieruchomość. To kolejna m. in. po działce przy Kopcińskiego czy Kilińskiego 95 sprzedaż z próbą zabezpieczenia drzew.

Ochrona drzew w przetargu

W zarządzeniu prezydenta kierującym teren do sprzedaży już miesiąc po uchwale, Wydział Kształtowania Środowiska w Departamencie Ekologii i Klimatu UMŁ , podkreślał wartość przyrodniczą działek:

[…] na terenie nieruchomości znajdują się okazałe orzechy włoskie o obwodach pni od 123 cm do 198 cm, okazały dąb szypułkowy o obwodzie pnia 301 cm, lipy drobnolistne o obwodach pni od 100 co do 289 cm, lipy srebrzyste o obwodach pni od 90 cm do 145 cm, klony jesionolistne o obwodach pni od 30 cm do 90 cm, graby pospolite o obwodach pni od 50 cm do 100 cm, okazały cis pospolity o obwodzie pnia wynoszącym 78 cm, jabłonie domowe o obwodach pni od 67 cm do 90 cm, wiśnie ptasie o obwodach pni od 45 cm do 130cm, świerki pospolite o obwodach pni od 67 cm do 125 cm, świerki kłujące o obwodach pni od 100 cm do 134 cm, żywotniki zachodnie
o obwodach pni od 89 cm do 108 cm oraz duża ilość samosiewów robinii akacjowej
o obwodach pni od 20 cm do 56 cm. W pobliżu wschodniej oraz południowo-wschodniej
granicy działki nr 138/24 występują liczne drzewa, w tym okazale topole i brzozy, sosny
zwyczajne i robinie akacjowe.” W żadnym z dokumentów niestety nie załączono mapy z oznaczeniem cennych egzemplarzy. Powyższy opis sugeruje, że poza okazałym dębem, mogą one być rozrzucone po terenie.

Po warunkach przetargu widać, że Wydział Zbywania i Nabywania Nieruchomości szukał możliwości ochrony drzew mimo wskazania uzyskania najlepszej ceny jako celu sprzedaży. Są w nich wymogi dot. ustanowienia 2 form służebności, dotyczą jednak tylko terenu z rysunku poniżej.

Służebność polega na niezabudowywaniu części działki o pow. 9504 m2, utrzymaniu drzew w należytym stanie i powstrzymaniu się do wycinania drzew na tej części, w szczególności dębu szypułkowego. Pieczę nad stanem drzew ma pełnić Zarząd Zieleni Miejskiej na podstawie odrębnej umowy. Wyjątkiem może być jedynie zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi. Poza tą częścią, na powierzchni 44.812 m2, drzewa są chronione jedynie na zasadach ogólnych.

Kolejna służebność dotyczy pozostawienia swobodnego przejścia pasem przy wschodniej granicy działki – w tym pasie tym jednak znajdują się drzewa i powstaje pytanie, czy inwestor lub miasto zamierzają budować tam chodnik czy inny ciąg transportowy kosztem części z nich.

Co może się okazać w przyszłości ważne, dotrzymanie warunku zachowania drzew nie zostało obwarowane Art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i karze pieniężnej. W przypadku naruszenia służebności np. ogrodzenia przejścia czy wycięcia części drzew Miasto Łódź będzie musiało dochodzić swoich praw na zasadach ogólnych, w tym postępowania sądowego. Może to byś skuteczniejsze, ale też dłużej trwająca procedura. (więcej >>)

Kto kupił te drzewa

Warunki zakupu nieruchomości nie były dość wymagające, bo spory teren nie może być zagospodarowany w sposób zapewniający maksymalne zyski. Będzie on pełnił funkcję osiedlowej zieleni, podnoszącej komfort zamieszkania w bliskiej odległości od bardzo ruchliwych ulic. Nie każdy deweloper zdecydowałby się kupić działki z ograniczeniami inwestowania, co mogłoby sugerować, że nabywca zna i ceni wartość drzew. Z drugiej strony może liczyć na przyzwolenie (sprzedającego i jednocześnie wydającego decyzje budowlane) na maksymalizację gęstości zabudowy części nieobjętych służebnością. Oczywiście znalazło to odzwierciedlenie w wycenie nieruchomości i osiągniętej cenie sprzedaży – ale znane są przypadki, w których sądy uznają tak naprawdę, że warunki przetargu można bezkarnie mieć w nosie.

Przetarg odbył się szybko, a atrakcyjny teren znalazł nabywcę. Jest to spółka Vision Development, z siedzibą w Łodzi, inwestująca w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, często przy terenach zieleni, jak w przypadku Folwarku Scheiblera czy Rejtana Park. Rzućmy okiem na dotychczasowy stosunek firmy do drzew.

Ul. Skłodowskiej-Curie 8 – inwestycja mieszkaniowa tworząca pierzeję, maksymalizacja powierzchni zabudowy. Usunięte 1 duże drzewo i kilka mniejszych w zieleńcu na froncie.

Sienkiewicza 53 – efektowna modernizacja zabytkowej kamienicy naprzeciwko parku Sienkiewicza. Istniejące drzewa w większości zachowane, znacznie zwiększona powierzchnia biologicznie czynna.

Piotrkowska 44 – Ortofotomapa pokazuje, że drzew oraz zieleni nie było i nie ma (wąska działka od północy, na której ubyło drzew należy do miejskiego przedszkola). Wartość „widoku z okna” podnosi więc zieleń publiczna. Pojawił się za to zielony dach.

Przy ul. Kopernika 15/17 inwestorowi udało się zachować kilka z istniejących na terenie drzew i zwiększyć powierzchnie biologicznie czynną. W Ekoportalu brak zezwoleń na usunięcie drzew dla tego adresu, ale prawdopodobnie wydawałby je konserwator, który nie publikuje decyzji. Remont obywał się jednak pod nadzorem konserwatorskim i miał zupełnie innych charakter. Inwestycja otrzymała wyróżnienie inwestycji przez European Property Awards w 2022 r.

Folwark Scheiblera przy Tymienieckiego 33a – efektowna architektonicznie, ale wg mnie przeskalowana inwestycja mieszkaniowa Vision Development zlokalizowana na terenie po zabytkowym folwarku. Kondygnacja podziemna i cały kompleks jest bardzo blisko przy parkowym stawie, co może wpłynąć na stan drzew i poziom i stan wody w zbiorniku. Pokazana na wizualizacjach zieleń jest bardzo skromna, pojawi się za to masa powierzchni utwardzonej. Zabytkowy folwark w mojej opinii bezpowrotnie straci kameralny charakter. W Ekoportalu dla tej lokalizacji znajdziemy decyzję z 2024 r. zezwalającą na usunięcie 1 drzewa… Miastu Łódź. Co ciekawe, zamieszczono tam też… pozwolenia budowalne wydawane inwestorowi przez Wydział Urbanistyki i Architektury. Wrażliwość na zieleń jest tu widoczna jedynie w zapewnieniu nabywcom widoku i dostępu do… zieleni publicznej.

Rejtana Park przy Felsztyńskiego to typowa dla deweloperów kolejna monetyzacja zieleni publicznej przy skromnym własnym wkładzie w tworzenie terenów zieleni. W 2017 r. UMŁ wydało zezwolenie na usunięcie 14 drzew z tego terenu (i, być może, niewielkiej działki od wschodu), wycięto też 6 drzew w pasie drogowym, na miejskim terenie. Zdjęcia sugerują, że zezwolono na budowę praktycznie w linii granicy z parkiem.

Duże realizacje mieszkaniowe mają swoje prawa, a inwestycje w takim sąsiedztwie zawsze budzą obawy i mogą być mniejszym lub większym zagrożeniem dla zieleni. Np. w 2022 r. interweniowałam ws. uszkodzenia przy budowie na ul. Felsztyńskiego 10 ogrodzenia parku im. Rejtana i poruszania się pojazdów budowy parkowymi alejkami.

Maratońska 49 Przykład z Retkini kosztem terenu zieleni z dużą ilością drzew. Temat tej dużej wycinki poruszał radny Kosma Nykiel >>. Mimo dużych jak na obecne standardy odległości między budynkami (co warto docenić!), nie udało się ocalić chyba żadnego z niewielkich drzewek, nawet rosnących przy granicy działki. Ile drzew wycięto, nie wiadomo – nie znalazłam decyzji w Ekoportalu. W obecnym zagospodarowaniu dominują krzewy i trawniki, a drzew dostarcza… sąsiedni teren.

Pryncypalna 66 W ciągu ulicy Pryncypalnej na tym odcinku dominuje drobna zabudowa jednorodzinna z ogródkami. Wyłomem w charakterze zabudowy było zezwolenie na postawienie bloku pod numerem 68. Możemy więc spodziewać się kolejnych utraconych drzew. Budowa pod nr 66 będzie kosztowała życie 16 drzew, jeśli w tej liczbie nie ma egzemplarzy obłożonych materiałami budowlanymi, to kolejne drzewa zamrą w najbliższych latach.

I dochodzimy do inwestycji Vision Development na ul. Sasanek 47… Inwestor kupił zadrzewiony teren wśród zieleni, z sąsiednimi budynkami odgrodzonymi od ulicy zielenią wysoką. Kupił z zamiarem budowy 20 mieszkań w 8 domach dwu- i 4 jednorodzinnych z szerokimi podjazdami. Kosztowało życie 45 (!) drzew, w tym ponad 100-letnich lip. Ocalały jedynie drzewa przy wschodniej granicy terenu inwestycji. Wg sąsiadów zaniepokojonych skalą budowy, padały zapewnienia, że drzewa od ulicy będą zachowane zgodnie z charakterem okolicy.

„Robiliśmy wszystko, aby zachować istniejący drzewostan, mieliśmy pełną świadomość, jaki był cenny. Analizowaliśmy sytuację kilkakrotnie. Ale aby do nowych domów był dostęp, musimy stworzyć cztery dodatkowe zjazdy z ul. Sasanek.”, zapewniał inwestor. To nie jest prawda, że zrobiono wszystko – przede wszystkim nie skorzystano z możliwości rezygnacji z tak gęstej zabudowy! Ani z zapewnienia wjazdów od strony wewnętrznej uliczki. W artykule jest też mowa o 12 domach jednorodzinnych, gdy na stronie inwestora – o jedno- i dwurodzinnych, co wymusiło więcej wjazdów na posesje. Czterometrowe pasy wokół budynków, wygrodzenie granic szpalerami tuj i wniesienie opłaty zamiast nasadzeń kompensacyjnych za wycięte dorodne drzewa świadczy dobitnie, że zieleń wysoka nie jest w spektrum zainteresowań dewelopera.

Więcej o sprawie przeczytacie tutaj>>

Wracając na Pojezierską 81

W 2022 i 2024 r. nabywca otrzymał zezwolenie na wyburzenia znajdujących się na terenie budynków poprzemysłowych i na budowę kontenerowej stacji transformatorowej. Wnioski o budowę budynków A i B z garażami podziemnymi w pierwszym etapie oraz budynku C również z takim parkingiem, są dopiero w trakcie rozpatrywania. Zostały złożone 6 marca 2025 r.

Na Ekoportalu nie znalazłam decyzji zezwalających na usunięcie drzew na tym terenie, wystąpiłam więc o informację, czy zostały wydane i dla jakich drzew. Wystąpiłam też o projekt zagospodarowania terenu – to on pokaże nam ewentualne kolizje z drzewami.

Podsumowując

Reasumując dokonania Vision Development ws. drzew – mamy do czynienia z typowym inwestorem podkręcającym zyski z inwestycji poza obszarami śródmiejskimi kosztem zastanego krajobrazu. Nabywca nieruchomości przy Pojezierskiej nie łamie przepisów – tylko korzysta z nich i z nieudolności Miasta Łodzi. Nie szukajmy tu szczególnej wrażliwości na piękno przyrody na własnym terenie, ta firma docenia je głównie gdy może sprzedać widok z okna zapewniany klientom przez sąsiadów inwestycji. Są podstawy do pewnego niepokoju, choć sprzedaż wydaje się w miarę zabezpieczać zachowanie części drzew. W miarę – bo furtek do wycinki i tam chętnie dostarczą np. mało rzetelni eksperci, którzy na zamówienie w każdym drzewie dopatrzą się potwora zagrażającego życiu ludzi i ich mieniu.

Urząd Miasta nie ma bezpośredniego wpływu na to, kto kupi sprzedawaną nieruchomość. Może jedynie tak kształtować warunki przetargu, by zniechęcić do zakupu terenu wartościowego przyrodniczo firmy planujące maksymalizować powierzchnię zabudowy i usunąć z działki wszystko, co żywe. I wydaje się, że to starano się zrobić.

Ale… Podstawowym prawem właściciela gruntu jest podejmowanie decyzji czy w ogóle chce sprzedawać daną nieruchomość. Gdy właścicielem jest organ publiczny i to od lat krytykowany za ryzykowne dla przyrody, mieszkańców czy zabytków sprzedaże, należałoby oczekiwać od niego w końcu refleksji. I decyzji o opracowaniu z ekspertami i członkami wspólnoty samorządowej LISTY DZIAŁEK NIEZBYWALNYCH oraz zasad ochrony cennych pojedynczych drzew w przetargach.