Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (mpzp) są dużo bardziej szczegółowe niż studium i dają dużo więcej możliwości ochrony zarówno zadrzewień, jak i pojedynczych drzew. Zapisy planów miejscowych muszą być zgodne z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ale są aktem prawa miejscowego.
Obowiązują więc przy realizacji przedsięwzięć każdego inwestora i projektanta, niezależnie, czy jest to miasto, skarb państwa, deweloper czy przysłowiowy Kowalski.
Uwaga! Zapisy planu dla danej działki nie zobowiązują do realizacji inwestycji np. pomalowania elewacji budynku w określonym czasie czy zabudowania frontu działki. Uruchamiają się, gdy inwestor zamierza dokonać inwestycji lub przekształceń regulowanych planem. W naszym mieście nie ma miejscowych planów rewitalizacji, dających szersze możliwości, w tym sterowania terminami zagospodarowania działek.
Obowiązujące plany miejscowe są podstawą do wydawania w kolejnych latach pozwoleń na budowę, na zmianę sposobu użytkowania terenu, a także zezwoleń na usunięcie drzew. Mogą stawiać dość solidną tamę dla nieuzasadnionych wycinek drzew oraz skłaniać właścicieli działek, inwestorów, projektantów i urzędników do szukania mniej inwazyjnych rozwiązań problemu kolizji z zamierzeniami inwestycyjnymi czy zmianą sposobu użytkowania działki np. analizy możliwości korekty korony drzewa tak, by zgodnie z zapisami planu zachować je przy budowie.
Przygotowanie mpzp
Przygotowanie planu wymaga wykonania analizy uwarunkowań środowiskowych jako podstawy do decydowania o sposobie zagospodarowania terenu. Art. 15 ust. 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakłada obowiązek ujmowania w mpzp:
– zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
– zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu,
– zasady kształtowania krajobrazu.
Ustawa przyznaje przy tym prezydentowi miasta władztwo planistyczne, w tym możliwość ograniczania prawa własności. Miejscowe nie służą zapewnieniu maksymalizacji zysku z inwestycji czy wolności inwestowania, lecz harmonijnemu i zgodnemu z dobrem lokalnej społeczności rozwojowi miasta. Opracowanie mpzp to proces długotrwały, wymagający wyważania praw poszczególnych osób z warunkami życia całej społeczności i często bardzo konfliktogenny.
Jak mpzp może chronić drzewa
– mpzp dla fragmentu przestrzeni miejskiej ma obowiązek odnosić się do szerszej skali potrzeb i deficytów miasta w wieloletniej perspektywie – w przypadku występowania na osiedlu, w dzielnicy, na ulicy np. problemu z wodami opadowymi, wyspami ciepła, hałasem drogowym, zanieczyszczeniem powietrza, plan także w skali pojedynczej działki powinien uwzględniać konieczność poprawy sytuacji np. poprzez zachowanie drzew czy poprawę ich warunków siedliskowych dla zwiększenia retencji wody;
– zapisy planu powinny wynikać także z analizy wpływu dopuszczalnych przekształceń na istniejącą roślinność i jej warunki siedliskowe; dotyczy to także szerszego wpływu np. na dalsze nieruchomości – na podstawie strategicznej oceny oddziaływania na środowisko; jeśli jest niezgodność z oceną można podważać mpzp – należy wystąpić o uchylenie w trybie skargi do sądu administracyjnego lub przez wojewodę; najlepiej gdy występuje o to strona, której interes pominięcie naruszyło lub ngo;
– regulacje mpzp obowiązkowo zawierają w części graficznej i opisowej wszystkie formy ochrony przyrody ustanowione na obszarze objętym projektowanym planem oraz drzewa i zadrzewienia chronione Ustawą o ochronie zabytków (rejestr zabytków, ewidencja, parki kulturowe itp.), mogą też wzmocnić ich ochronę poprzez przyjęcie rozwiązań poprawiających ich warunki siedliskowe (np. zakaz ograniczenia powierzchni biologicznie czynnej);
– ustalają dopuszczalny stopień zabudowy działek i jego utwardzenia oraz procent powierzchni działek, który musi zostać powierzchnią biologicznie czynną – jest to akurat słaba forma ochrony drzew, bo powierzchnią biologicznie czynną jest również trawnik założony na miejscu zagajnika, ale może zniechęcać do niekoniecznych wydatków na usunięcie drzew;
– regulują dopuszczalne podziały i scalanie działek – pośrednio przekłada się to na ubytki w drzewostanie w momencie projektowania na nich budynków, im mniejsza działka po podziale, tym trudniej ochronić na niej drzewa przy budowie;
– ustalają wysokość zabudowy (mogą ją różnicować) oraz linie zabudowy – jest to niedoceniane narzędzie ochrony cennych egzemplarzy drzew lub ich układów, a przecież odsunięcie nowej zabudowy od grupy drzew czy dopuszczenie wyłącznie niskiej zabudowy może uratować rośliny przed ograniczeniami przepisów przeciwpożarowych; odpowiednio ustalone linie zabudowy mogą wręcz pozwolić na ukształtowanie budynku tak, by budowa nie kolidowała z drzewami;
– mogą zawierać także zapisy ochronne drzew stanowiących wartość harmonizującą przestrzeń (np. szpalery przyuliczne), tożsamościową (np. układy charakterystyczne, wyróżniające dla miasta, dzielnicy, ulicy), będących dominantami czy osiami kompozycyjnymi;
– mogą wskazywać gatunki drzew podlegające ochronie na obszarze całego lub części mpzp, lub służące uzupełnieniu układu kompozycyjnego; musi to być dobrze uzasadnione np. bo te gatunki mają płytkie korzenie a teren jest pocięty instalacjami czy warunki wodne powodują, że te gatunki dobrze sobie poradzą;
– mogą wskazywać konkretne egzemplarze drzew o znacznej wartości przyrodniczej, gatunkowej lub kompozycyjnej do zachowania na konkretnej działce (musi to być dobrze merytorycznie uzasadnione);
– mogą ustalać w uzasadnionych przypadkach obowiązek zachowania istniejącej zieleni wysokiej lub jej uzupełnienie o wskazane gatunki na części każdej konkretnej działki – rozwiązanie stosowane sporadycznie ze względu na konieczność godzenia ochrony drzew z prawem dysponowania własnością, musi być bardzo dobrze umotywowane zasadami ochrony ładu przestrzennego i kształtowania krajobrazu lub wartościami środowiskowymi drzew na tym obszarze (np. skrajny deficyt zieleni wysokiej, stwierdzona wyspa ciepła, siedlisko gatunków chronionych);
– mogą nakazywać przesadzenie drzewa lub grupy drzew w przypadku nieusuwalnej kolizji z zamierzeniami budowlanymi lub zmianą sposobu użytkowania działki; ponieważ przesadzenie jest formą usunięcia drzewa dodatkowo i tak inwestor musi mieć na to zezwolenie;
– mogą ustalać lokalizację nowych parków gminnych, lasów i terenów zieleni publicznej – także na terenach nienależących go miasta, oczywiście za odszkodowaniem, opłatą za zmniejszenie wartości nieruchomości lub odkupieniem; wymaga to oczywiście uzasadnienia np. wynikającego z deficytu innych terenów pod zieleń, dostępnych w wygodnej odległości mieszkańcom i deficytu terenów zieleni;
– regulują ukształtowanie zieleni wysokiej w pasach drogowych, w tym wskazując do zachowania i uzupełnienia szpalery i aleje;
– wskazują lokalizację wjazdów na posesje – mogą ograniczyć ilość wjazdów nawet do jednego, wyznaczyć drogę serwisową, zbierającą pojazdy z poszczególnych wjazdów czy zakazać lokalizacji nowych wjazdów w miejscach, w których rosną drzewa, lub wskazanych do nasadzenia drzew;
Uwaga! wskazanie dla działki funkcji wymagającej wyznaczenia dodatkowych wjazdów to urząd nie może odmówić ich wyznaczenia na etapie ustalania warunków obsługi transportowej!
– mogą regulować sposób prowadzenia i przebieg przyłączy gestorów sieci – zakaz prowadzenia linii napowietrznych wraz ze wskazaniem miejsca budowy podziemnych kanałów technologicznych z ominięciem skupisk drzew lub wartościowych egzemplarzy drzew;
– kształtują przebieg pasów drogowych – mogą to robić w sposób omijający drzewa i ich skupiska; niestety nie przesądzają o samym ukształtowaniu elementów drogi.
Uwaga! Mpzp muszą wykazywać zieleń objętą opieką konserwatora zabytków, ale nie ma w nich przepisanych warunków ochrony zabytków ani uzgodnień konserwatorskich dla nich! Dlatego jeśli zagrożone są lub niszczone są drzewa przy zabytku – sami lub przez służby – musimy powiadomić Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków!
Uwaga! Zakaz usuwania drzew w mpzp nie jest podstawą do wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia zamiaru wycięcia!
Ogromnym zagrożeniem dla drzew w miastach są wyłomy w planowaniu przestrzennym – zwłaszcza specustawa drogowa (ZRID) i specustawa mieszkaniowa (lex deweloper).
Nasze zadanie
Naszym – jako obrońców przyrody – ważnym zadaniem jest reprezentowanie w procesie kształtowania planów miejscowych ochrony interesu społecznego, realizowanego przez możliwie efektywną i szczegółową ochronę drzew. Nasza aktywność, przygotowanie merytoryczne i obecność w całym procesie planistycznym często decyduje o tym, na ile odwagi w stawianiu tamy maksymalizacji zysków z zabudowy kosztem przyrody zdobędą się urzędnicy, radni i prezydent.
Dlatego też ustawa zapewnia udział społeczny w procesie planistycznym. Co ważne – ustawa nie wyczerpuje możliwości debaty publicznej nad przygotowywanym mpzp, nakłada jedynie obowiązek przeprowadzenia określonych etapów z zapewnieniem udziału wszystkich zainteresowanych i oddania im głosu. Odebranie tych ustawowych uprawnień mieszkańcom może być podstawą do unieważnienia uchwały o przyjęciu planu miejscowego. Są to:
– etap zgłaszania wniosków do projektu planu – min. 21 dni
– etap wyłożenia projektu do wglądu publicznego
– etap zgłaszania uwag do planu.
Jako mieszkańcy miasta możemy wnioskować o zwiększenie ilości, zróżnicowanie form i zakresu konsultacji mpzp. Urbaniści wskazują, że ustawa pomija obowiązek odrębnej debaty nad uwarunkowaniami środowiskowymi mpzp – a to one przekładają się na na „odwagę” i sposób rozwiązywania problemów w dokumencie.
Informacje o kolejnych etapach procedury planistycznej planów opracowywanych publikuje Miejska Pracownia Urbanistyczna – MPU. Znajdziecie tam też głoszenia o zaproszeniach dla mieszkańców na dyskusje publiczne.
Jak egzekwować ustalenia mpzp wobec drzew
Przede wszystkim musimy wiedzieć, że nie mamy obowiązku „potrafić czytać” dokumenty planistyczne, a nie pozbawia nas to prawa do zgłaszania podejrzenia niezgodności prowadzonych prac czy ulokowanej reklamy z mpzp. Mamy prawo oczekiwać, że władze miasta tak zorganizowały prace urzędu, by poważnie, szybko i merytorycznie zareagowano na nasze podejrzenia.
Oczywiście warto wiedzieć, jak odczytywać mpzp i ich projekty. Wymaga to nieco czasu i pracy oraz zapoznania się z definicjami elementów takich jak: obowiązująca linia zabudowy, nieprzekraczalna linia zabudowy, powierzchnia zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, wskaźnik zieleni.
Zapisy mpzp obowiązują wszystkich urzędników, zajmujących się uregulowanymi w nich zagadnieniami do przestrzegania ich w wydawanych decyzjach. Egzekwowanie zapisów mpzp odbywa się na etapie wydawania decyzji środowiskowej/pozwolenia na budowę itp.:
– jeśli jesteśmy stroną w postępowaniu czyli nasza nieruchomość jest w zasięgu oddziaływania inwestycji, w tym oddziaływania pośredniego (np. nasze drzewa mogą uschnąć przez głębokie wykopy), a zostaliśmy pominięci w postępowaniu, to możemy zwrócić się do Wydziału Urbanistyki i Architektury o wznowienie postępowania; reguluje to art. 145 KPA – mamy na to miesiąc od dnia, w którym dowiedzieliśmy się o postępowaniu; (link do wzoru pisma)
– radni – mają prawo interwencji u prezydenta u prezydenta, w tym złożenia wniosku o wszczęcie z urzędu stwierdzenia nieważności lub o wznowienie postepowania; mogą też skierować do prezydenta skargę na działania jego pracowników;
– ngo – Prawo Budowlane, Prawo Wodne ograniczają udział ngo na prawach strony jedynie do postępowań w konkretnej, jednostkowej sprawie, co nie znaczy, że warto po konsultacji próbować tej drogi.
Czy możemy inicjować przystąpienie do planu miejscowego lub jego zmianę?
Często szansą na ocalenie drzew na fragmencie miasta jest szybkie przystąpienie do opracowania planu. Oczywiście pod warunkiem, że studium przewiduje tam funkcje niezagrażające drzewom np. park gminny. Może to być celowe jeśli dla działki z cennym drzewostanem urząd wydał już decyzję o warunkach zabudowy, a teren jest na tyle mało zróżnicowany, że możliwe jest opracowanie mpzp w krótkim czasie ok. 9 miesięcy – na tyle bowiem można wstrzymać wydawanie pozwoleń na budowę od momentu złożenia przez inwestora wniosku o jego wydanie.
Inicjatywę uchwałodawczą przystąpienia do opracowania mpzp ma jednak tylko rada miejska lub prezydent miasta, nie może ona być podjęta w trybie obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej. Jeśli zależy nam na opracowaniu mpzp, musimy przekonać do przygotowania projektu uchwały radnego, grupę radnych lub prezydenta.
Projekt uchwały nie jest trudny do przygotowania – przykłady znajdziecie w BIP – trzeba jednak uzgodnić w porozumieniu z radnym (najlepiej prowadzącym inicjatywę uchwałodawczą) i urbanistą (znajomym lub z MPU) spójne i wyważone granice planu; pomoc urbanisty może być też konieczna do przygotowania mapy, będącej obowiązkowym załącznikiem projektu. Jeśli jest to teren historycznie cenny, z zabytkami, koniecznie należy skonsultować obszar i uzasadnienie projektu uchwały z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Najtrudniejsze są uzgodnienia obszaru z drogowcami jeśli ulica jest planowana do przebudowy – jeśli nie chodzi nam o ochronę drzew w pasach drogi, najlepiej granicę planu zakończyć tak, by nie ujmować pasa drogowego. Uzasadnienie ma wskazywać argumenty za objęciem obszaru planem akurat w tym czasie. Musimy wykazać w nim wartościowe elementy obszaru i zagrożenia dla nich, dla ładu przestrzennego i warunków życia mieszkańców.
Bardzo ważne może być wsparcie merytoryczne dla radnego referującego projekt na posiedzeniach komisji, na sesji oraz w rozmowach z urzędnikami opiniującymi projekt. Warto skorzystać przy tym z pomocy życzliwych ekspertów z ważnych w projekcie dziedzin.
Analogiczna procedura dotyczy zainicjowania zmian obowiązującego planu miejscowego.
Czy można uchylić fatalny mpzp
Również po przyjęciu uchwały o przyjęciu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w trakcie jej obowiązywania mamy prawo do:
– zwrócenia się do wojewody o uchylenie uchwały w całości lub w części, jeśli uważamy, ze doszło do istotnego naruszenia zasad sporządzania planu (np. nie uwzględniono w nim obowiązkowych analiz), istotne naruszenie trybu ich sporządzania (np. niezapewnienie mieszkańcom odpowiedniego czasu na zapoznanie się z projektem przed wnoszeniem uwag) , a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie; najlepiej zrobić to bezpośrednio po uchwaleniu – w ciągu 7 dni uchwała musi być skierowana do wojewody przez prezydenta miasta, wojewoda jako organ nadzoru ma 30 dni na decyzję, czy uznaje uchwałę za ważną, czy nieważną w części, w całości i czy zawiesza jej wykonalność.
– zaskarżenia uchwały do sądu administracyjnego – może to zrobić każdy, czyj interes lub uprawnienie naruszyła uchwała o przyjęciu mpzp; można to zrobić w imieniu własnym lub grupy mieszkańców, którzy dali nam prawo do reprezentowania, skargę może też wnieść ngo.
Uwaga! Musimy pamiętać, że pozbawienie terenu planu miejscowego to ogromne ryzyko pojawienia się niekontrolowanej zabudowy burzącej ład przestrzenny i niekorzystnych funkcji. Uchylenie planu powinno być ostatecznością – rozsądniej jest starać się zmianę niekorzystnych dla przyrody elementów niż narażać obszar na nieusuwalne zmiany.
aut. Urszula Niziołek-Janiak, radca prawny Krzysztof Gruszecki
Jeśli macie uwagi do tekstu czy własne doświadczenia w podobnych sprawach, piszcie dyzury@mapadrzewlodzi.pl
